MOROSITA’ – LOCAZIONI – “CURA ITALIA”.
Abbiamo iniziato la nuova rubrica “L’avvocato risponde” parlando della rinegoziazione, inteso quale strumento utile a regolare i rapporti contrattuali in tempo di crisi. Tale focus ha creato interesse intorno al concetto di inadempimento. Nella maniera più semplice e chiara possibile qui si vogliono sintetizzare le risposte ad alcune mail pervenute e che, in particolare, si riferivano a contratti di locazione.
Se l’adempimento rappresenta la fase normale della vita contrattuale, l’inadempimento ne rappresenta la fase patologica. Inadempiente è colui che non adempie alla propria obbligazione, nei tempi e nei modi previsti dagli accordi contrattuali.
In particolare, l’inadempimento più frequente di chi conduce in locazione un immobile, è rappresentato dalla “morosità”.
Il termine morosità indica nello specifico un ritardo nel pagamento, non solo dei canoni di locazione, ma anche dei relativi accessori (es. quote condominiali). Tale ritardo, però, è considerato dalla nostra legislazione in maniera diversa a seconda dei casi:
– è un fatto rilevante ma lieve se l’immobile è adibito ad abitazione,
– è invece un fatto grave quando l’immobile condotto in locazione è adibito ad uso diverso.
Infatti, chiamato davanti ad un giudice per il ritardo nel pagamento di canoni (ne basta anche uno solo per essere morosi), il conduttore di un immobile destinato ad uso abitazione potrà chiedere ed ottenere una dilazione nel tempo per corrispondere i canoni non pagati. Viceversa, il conduttore di un immobile destinato ad uso diverso di abitazione, chiamato in giudizio per il ritardo nel pagamento dei canoni di locazione, si vedrà definitivamente risolto il contratto. In ogni caso, sarà obbligato a pagare i canoni dovuti.
Il recente decreto “Cura Italia” ha solo rinviato al 30 giugno 2020 l’esecuzione degli sfratti, ma non è intervenuto sulla fattispecie specifica.
Oggi non vi è una norma che permetta la sospensione del pagamento del canone. L’inquilino in difficoltà può solo recedere dal contratto invocando una giusta causa, osservando il periodo di preavviso.
Per amore di chiarezza ma anche di estrema sintesi, nel contratto di locazione la morosità (il mancato pagamento nei termini del canone di locazione) viene valutata in maniera diversa a seconda dei casi. Pertanto, a chi conduce in locazione un immobile ad uso diverso, ancora oggi è richiesta una particolare attenzione alla puntualità.
a cura di:
Avv. Pierluigi Basile – Foro di S.Maria Capua Vetere
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